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【特色专题】探析无锡文旅地产的“诗与远方”

更新时间:2019-10-06

  中秋、国庆假期临近,新一轮的旅游旺季即将掀起,作为长三角主流的文旅胜地,无锡也将迎接来自四面八方的游客。除了游客的纷至沓来,随着消费升级带来的旅游文化,无锡也正逐步成为各大房企布局文旅地产的“主场”。

  作为长三角的重要节点型城市,无锡一直以来以人文资源丰厚和旅游景区众多闻名于世,素有“太湖明珠”的美誉。

  文化方面,从3000年前泰伯奔吴开创吴文化,到明代“背包客”徐霞客游历全国山水,到古运河、太湖、惠山等形成的山水文化,再到近代盛起的工商文化以及乡镇企业文化等,无锡历史文化渊源深厚,生生不息。

  旅游景点方面,除了人们熟知的太湖、惠山等传统山水资源型景点外,无锡的“无中生有”景点更是享誉国内外,灵山胜境、三国水浒城、拈花湾等,均成为人们争相打卡的网红胜地。数据显示,无锡目前拥有5A级景点3个,4A级景点27个,在长三角处于前列。

  除了景区资源丰富外,无锡旅游业也得到快速发展。2018年全市累计接待国内游客近1亿人次,2010-2018年接待游客年均涨幅接近10%,旅游总收入达1951.97亿元,年均涨幅超过14%。

  按照《无锡市“十三五”旅游业发展规划》要求,到2020年全市旅游业增加值占地区生产总值比重达到7.7%,旅游总收入年均增长9%以上、达到2100亿元,成为全市现代服务业的先导性产业和国民经济战略性支柱产业。

  正是在如此资源禀赋下,各大房企纷纷开始布局无锡,而最近随着融创以一场30万人的狂欢开业,完成了在无锡布局文旅地产的华丽转身,无锡或将从游客的纷纷打卡迈入房企纷纷布局的“主场”。

  文旅地产指在原有文化旅游资源的基础上进行创造性(或者修复性)盈利(或非盈利)的综合型开发,是集合文化、旅游、地产和商业运营等元素的复合型地产项目。

  得益于消费升级的推动,越来越多的房企将文旅项目作为业务扩张的全新突破口之一。

  相关数据统计显示,截至目前,碧桂园、万科、恒大、融创、保利、雅居乐等超过三成的百强房企,已经布局、进入文旅地产。就连万达集团在此前贱卖掉13个文旅项目后,又先后在延安、兰州、潮州、沈阳等地重启文旅项目的布局,可见房企对文旅项目的重视程度。

  在无锡要数文旅地产,最引人关注的当属灵山小镇·拈花湾、田园东方以及无锡融创文旅城。下面我们通过三个典型项目分析,来探究文旅地产类产品与普通地产的区别。

  (一)项目体量大、投资额高。与一般地产项目多为十多万方的体量相比,文旅地产项目一般均占地较大,多则上万亩,少则也有上千亩,且投资大多几十亿到几百亿不等。因为体量原因,项目开发周期少则3—5年,多则5—8年,与普通地产项目开发周期相对较长。

  (二)文旅地产业态丰富。正因为项目体量大,因此文旅地产一般包含“文化、旅游和地产”三个元素,因此项目的业态较为丰富,一般包含了主题乐园、游乐场、商业、旅游资源以及可租售的物业产品,业态十分丰富。

  (三)户型面积设置相对较小。与一般地产追求相对舒适的户型面不同,文旅地产其自带的投资属性,由于要降低投资门槛,因此面积小、总价低的户型在文旅地产中更具有优势。另外,文旅自带的旅游因素,流动人员较多,对于自住型客户来说并不是一个合适住区。

  (四)地产重销售,文旅重运营。与一般地产项目主要为销售物业为主不同,文旅地产虽也有物业出售,但项目文旅部分的运营才是项目成功的关键和重点,会占据项目开发的大部分资金和精力。

  (五)地产重品牌,文旅重IP。一般的地产项目,更注重对开发企业的品牌的打造,通过品牌、产品以及物业的打造,提升产品力,而文旅地产的品牌很关键,但整体项目独创IP更为重要,是一个项目能否长久火爆的源泉。

  目前,白小姐中特玄机,三个项目均已经成功完成从销售转到项目运营的阶段,从项目运营情况来看,三个项目均成为了游客打卡胜地,可以说成为无锡文旅项目的样本之作。

  随着文旅项目相继获得成功,近两年来,诸多品牌房企竞相布局文旅项目,首当其冲的就是华侨城——2018年7月份别于梁溪区和阳山镇签署协议,分别投资300亿元和120亿元,打造华侨城古运河大型文化旅游综合项目和阳山全域旅游示范区。

  近年来转型城市运营商的中国金茂,联合金洋集团,在徐霞客“故里”布局文旅项目。据悉,项目占地10000亩,总投资约为300亿元(含政府配套),分两期开发。

  在有了成功的拈花湾经验后,灵山集团将在宜兴周铁镇打造大拈花湾,项目位于周铁镇竺山湖地区,占地面积约4000亩,总投资200亿元,计划2025年建成。

  目前,无锡市加快推进国家全域旅游示范区建设,随着无锡、江阴、宜兴等多个文旅项目的布局和建设,无锡有望在下一个5年内成为长三角文旅高地。

  在长三角文旅高地的基础上,我们需要进一步理顺文旅项目一些关系,以便更好的助推产业的发展:

  一是理顺文旅地产与商业地产的关系。与普通商业地产考量半径在5-10公里左右不同,文旅地产的考量半径100公里,在同城布局文旅项目,就要求项目的操盘手要具备跨区域思考的能力,并且在这个区域范围内要具有排他性。

  二是理顺文旅与地产的关系。文旅地产从字面上是“文化+旅游+地产”,但其本质和核心是“文旅”而非“地产”。一个成功的文旅地产项目往往都是通过对生态、业态的提炼,营造休闲的环境和氛围,并以独特的文化为标签形成组合联动,从而实现“旅游拉动地产,地产反哺旅游”的良性循环。

  三是理顺文化与旅游的关系。文旅地产不是新建几个游乐设施或者翻新自然资源,然后关门售票,而是要充分挖掘地区或区域所留存的文化,用以提升旅游品质内涵。在无锡就可以积极围绕太湖文化、吴文化、禅文化、近代工商业文化等主题,利用锡剧、宜兴紫砂、惠山泥人等非物质文化遗产,打造文旅产品、拓展文旅功能。

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